20711551-scaled.jpg
|

[기자수첩] 부동산과 관련된 국내 행정과 법률

부동산에 관한 법제도 

토지, 부동산의 소유권

출처 = 국가법령정보센터

‘민법’ 99조는 토지 및 그 정착물을 부동산으로 규정하고, 건물, 입목에 관한 법률에 의해 소유권 보존 등기를 한 입목, 관습법상의 공시방법을 가진 수목의 집단 또는 미분리과실, 농작물은 토지와는 별개의 독립 부동산으로 본다.

토지를 사용, 수익 및 처분하는 권리에는 소유권 외에, 점유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권의 물권이 있다.

전세권의 존속기난에 대해서, 최단존속기간의 규정은 없고, 최장존속기간의 규정만이 마련되어 있는데, 그것도 10년으로 제한되어 있어, 당사자 약정기간이 10년을 넘을 시에는 이것이 10년으로 단축된다. 다만, 건물에 관한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정했을 때, 이것은 1년으로 간주된다.

임대인은 임차인이 의무위반을 하지 않는 이상, 그 자의 의사에 반해 임대차계약을 해제하거나, 기간갱신청구를 거절할 수 없다.

임대주택의 계약기간은 정기적으로 임차된 집이라면 2년이 일반적이고, 계약종료시에, 임대인의 합의가 있으면, 임차인은 기간을 연장할 수 있다.

토지, 부동산의 등기 

등기의무는 1990년 8월 1일에 제정된 ‘부동산등기특별조치법’에 의해 도입되었다. 이것으로 인해, 부동산의 소유권이전을 내용으로 한 계약을 체결한 자는 그 계약이 쌍무계약(예, 매매)인 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날부터, 그 계약이 편무계약(예, 증여)인 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날부터 각각 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하도록 의무지어져 있다.

‘부동산등기특별조치법’은 등기의무제와 검인계약서제만으로 규정되어 있는데, 1995년 3월 30일에 제정된 ‘부동산실권리자명의등기에 관한 법률’은 부동산실명제를 규정하는 것으로 양자가 기능분담을 하도록 하게 했다.

실거래가격의 등기부기재가 2005년 12월 29일 ‘부동산등기법’의 개정으로 인해 제도화되었다.

부동산의 감정평가

부동산감정사는 ‘감정평가사’로 국가자격에 해당한다. 부동산감정사를 인증하는 기관은 국토교통부이다. 또한 부동산감정기준을 결정하는 기관도 국토교통부이며, 감정평가기준으로 ‘부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’, ‘감정평가에 관한 규칙’, ‘감정평가 실무기준’을 발행하고 있다. 국토교통부의 프레스 릴리스에 의하면, 2014년 1월 1일부터 시행되고 있는 ‘감정평가 실무기준’은 국가감정 평가기준을 반영시킨 내용으로 되어있다.

부동산사업을 할 때의 면허제도 

‘공인중개사법(2014년)’에 의거한 공인중개사 제도가 있으며, 등록을 한 공인중개사만이 부동산중개업을 할 수 있다. 공인중개사가 되기 위해서는 자격시험에 합격하지 않으면 안된다.

부동산 거래에 관한 제도 

부동산을 거래할 때의 제도 

부동산매매는 권리관계의 확인, 매매계약서의 작성, 계약체결, 소유권변동의 등기, 거래의 신고, 납세 등의 설차를 거쳐 진행된다.

소비자보호

부동산매매에 있어서 판매자의 담보책임으로, 민법에 소유권이나 부동산의 결함이 있는 경우의 규정이 마련되어 있다. 임대계약의 경우, 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법, 상점가건물임대차보호법이 제정되어 있다.

부동산금융

주택금융의 담당자는 공적기관, 민간 양 쪽 있으며, 주택대출 금리는 고정금리, 변동금리 양 쪽 다 있다(변동금리가 많다).

정부계 금융기관인 주택도시기금, 한국주택금융공사가 주택대출을 제공하는 것으로 중저소득자의 주택취득을 지원하고 있다.

정부가 2015년 12월에 주택담보대출의 심사에 있어서 새로운 가이드라인 ‘한국가계부채관리안’을 발표했다. 심사기준을 담보의 평가가 아닌 소득을 기준으로 하는 것으로, 대출신청자의 재정상황에 맞는 대출을 진행해, 회수불능 사태를 줄였다. 동시에 대출의 벽을 올리는 것으로 가계부채의 상승을 억제하고 싶다는 생각을 전 정부까지 가지고 있었다.

부동산에 관한 세금제도 

부동산취득에 관한 세금제도 

취득세 : 토지나 건물 등의 취득재산이 과세대상이 된다. 지방세이며, 납세의무자는 부동산 등의 취득자이다.

  • 표준세율 : 취득가격의 4.0%로, 주택의 경우, 가격에 의해 세율이 다르다. 6억원 이하의 경우, 1%이며, 6억원을 초과하고 9억원 이하인 경우에는 2%, 9억원 초과는 3%이다.
  • 중과 : 수도권 과밀억제권 내에서의 공장신증설용부동산, 수도권 과밀억제권역 내에서의 법인본점용 부동산, 별장, 골프장, 고급선박, 고급주택 등에 부과된다.
  • 감면 : 산업지원 서비스업, 고도기술을 동반한 사업을 운영하는 기업, 외국인투자지역, 경제자유구역입거기업 등은 감면이 가능하다.

추가세 : 농어촌특별세가 있는데, 농어업의 경쟁력 강화 등의 재원확보를 위해 부과되는 지방세이다. 취득감면을 받은 자에 대해 과세된다.

  • 지방교육세 : 지방교육의 질 향상 등의 재원확보를 위해 부과되는 지방세이다.

추가가치세 : 건물취득 가격의 10%(사업운영시, 구입세액에서 공제가능)이다. 85m2이하의 주택취득시는 면제된다.

인지세 : 부동산권원의 양도계약시에 지불하는 국세이다. 증서작성자가 지불한다. 세액은 금액구분에 의해 달라, 그 범위는 2만~35만이다.

부동산 보유에 관한 세금제도 

재산세 : 표준세율은 주택의 경우, 0.1%~0.4%(별장은 4%)이며, 건물의 경우에는 0.25%~0.5%(골프장, 고급오락장 내의 건물은 4%, 과밀억제권역 내에서 공장을 신증설하는 경우는 1.25%)이다. 토지의 경우에는 종합합산과세대상토지는 0.2%~0.5%, 별도합산과세대상토지는 0.2%~0.4%, 분리과세대상토지는 0.07%~0.2%(회원제 골프장 및 고급오락장용토지는 4.0%)이다.

  • 감면 : 취득세의 감면과 동일하다.
  • 중과 : 과밀억제권역 내에서 공장을 신, 증설하는 경우에 5년간 5배를 중과한다.

종합부동산세 : 주택(공시가격이 6억원 이상)의 경우, 과세표준의 0.5~2.0%이며, 토지(종합합산 5억원 이상, 별도합산 80억원 이상)의 경우에는 과세표준의 0.75%~2.0%(종합합산), 과세표준의 0.5%~0.7%(별도합산)이다.

그 외의 추가가치세 : 지방교육세(재산세의 20%), 농어촌특별세(종합부동산세의 20%)

그 외의 세금제도

부동산매각에 관한 세금

양도소득세 : 개인의 소득에 과세된다. 과세표준에 다음의 세율을 곱해서 산정한다. 미등기자산은 70%, 등기 후 1년 미만은 50%, 등기 후 1년 이상 2년 미만은 40%, 등기 후 2년 이상은 6%~38%(초과누진)이다.

법인세 : 토지 등의 양도소득은 과세소득으로 간주된다.

지방소득세 : 양도소득세, 법인세의 납부의무자가 지불한다.

추가가치세 : 표준세율은 10%이며, 토지의 양도와 임대, 주택의 임대는 비과세항목이며, 신축부동산의 거래에서는 건물 부분에 부과된다.

부동산거래에 관한 외국인 및 외국자본에 대한 규제 

외국자본에 관한 우대조치 혹은 규제 

외국인이 한국에서 토지를 취득하는 경우, 외국인토지법, 외국인투자촉진법, 외환거래법이 적용된다. 일부의 허가대상토지를 제외하고 신고를 통해 토지를 취득할 수 있다. 공장입지의 경우에는 ‘산업입지 및 개발에 관한 법률’이나 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’ 등에 의해, 입지가 제한되고 있다.

외국자본 참가의 인허가제도 

외국인도 공인중개사자격을 취득하면, 부동산중개사무소의 개설등록이 가능하다. 부동산개발의 관리와 육성에 관한 법률시행령에 있어서, 외국에 주된 영업소를 놓고 있는 외국인이나 외국의 법령에 의거하여 설립된 법인이 부동산개발의 등록을 하기 위해서는 ‘상법’ 제614조에 의거하여 영업소를 설치하고, 등기를 하지 않으며 안된다.

외국인에 의한 부동산거래에 대해서

비거주외국인에 의한 부동산거래 : 원칙으로 부동산자금반입 때에는 외환거래법에 의해 외환은행의 장에 부동산취득신고를 할 필요가 있다.

  • 절차 순서 : 부동산취득계약→부동산취득신고서(외환은행에서)→지불→토지취득신고(토지소재즈이 시, 군, 구지적과), 계약체결일로부터 60일 내로 해야한다→부동산등기용 등기번호 신청(개인 : 출입국관리사무소, 법인 : 토지소재지의 시, 군, 구지적과)→부동산등기(토지소재지의 관할등기소), 계약체결일로부터 60일 이내에 해야한다.

외국인투자기업에 의한 부동산거래 : 외국인이 국내에서의 영리활동을 목적으로 국내에 있어서 법인을 설립해, 법인명의로 부동산(업무용 빌딩, 공장용지의 취득 등)을 취득할 때에는 외국인투자신청 절차를 사전에 할 필요가 있다.

  • 절차 순서 : 외국인투자신청, 등록(외환은행, 대한무역투자진흥공사(KOTRA))→부동산거래계약, 지불→토지취득신고(토지소재지의 시, 군, 구지적과), 계약체결일로부터 60일 이내에 해야한다→부동산등기(토지소재지의 관할등기소), 계약체결일로부터 60일 이내에 해야한다.

한국거주외국인에 의한 부동산거래 : 한국에 거주하고 있는 외국인에 의해 주거의 구입, 외국법인의 한국법인 지점에 의한 부동산취득의 경우는 외국인투자신청, 등록이 필요하지 않다.

  • 절차 순서 : 부동산취득계약 및 지불→토지취득신고(토지소재지의 시, 군, 구지적과), 계약체결일로부터 60일 이내에 해야한다→부동산등기(토지소재지의 관할등기소), 계약체결일로부터 60일 이내에 해야한다

Similar Posts