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[기자수첩] 임대차 시장 안정·분상제 개편 담은 6.21 부동산 대책

21일 윤석열 정부가 새롭게 개편한 ‘임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’를 발표했다. 이번에 공개한 부동산 대책은 임대차 시장 안정화 대책과 분양가 개편안이 주요 골자로 이루어져 있다.

정부가 서둘러 부동산 대책을 마련한 데에는 부동산 시장에 대한 우려와 불안감이 점차 확대되는 양상을 보였기 때문이다. 오는 8월에 계약갱신청구권 만료 기한이 도래함에 따라 임대차 시장이 불안정해질 것이라는 전망이 지속적으로 나온 바 있다.

 

▶ 임차인과 임대인 지원을 통한 시장 안정

정부는 임대차 시장 안정을 위해 임차인은 지원하고 임대인에게는 혜택을 부여하는 방향으로 전월세 시장 안정에 나섰다. 우선 대출 규제와 금리인상 등으로 주거비용 부담이 커진 임차인에 대해 세액 공제와 전세대출 한도를 확대하는 방향으로 지원한다. 월세 세액공제율을 최대 12%에서 3%p 올린 15%로 상향하고, 전월세 보증금 대출의 원리금 상환액에 대한 소득공제도 연 400만원으로 기존 연300만원보다 100만원 늘린다. 이는 월세 원리금 수준에 해당하는 만큼 세 부담을 낮추는 효과가 있어 결과적으로는 정부에서 가계 원리금을 간접적으로 지원하게 된다.

임대인에게는 상생 임대인을 지정해 각종 혜택을 부여하여 계약 갱신을 유도할 방침이다. 상생 임대인이 자발적으로 5% 이내로 임대료를 인상하면, 양도세 비과세 요건 완화와 함께 장기보유특별공제에 필요한 2년 실거주 요건을 완전히 면제받는다. 상생 임대인 자격은 기존 기준시가 9억원 이하의 1가구 1주택자에서 1주택자가 될 예정인 다주택자까지 확대됐다.

전문가들은 이러한 정책에 긍정적인 신호를 보내고 있다. 임병철 부동산R114 부동산 수석위원은 “임대차 3법을 단기간에 손볼 수 없는 상황에서 집주인에게 실거주 요건을 완화하고 정책적 전세자금 대출 지원 확대와 공제율을 높여 다중가격으로 인한 세입자의 부담을 조금이나마 덜 수 있을 것”이라고 전망했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “여소야대 정국에서 법 개정 없이 시행령 개정만으로 움직일 수 있는 정책 카드를 총동원해 대책을 준비한 것은 긍정적이다”며 “빠른 월세화에 대비해 월세 세액공제 비율을 확대하고, 갱신만료 임차인의 전세대출 지원을 강화하는 금융 대책은 단기임대차 지원 정책으로 적합하다”고 평가했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원 역시 “임대차 시장 안정화를 위한 시행령 등 행정입법으로 할 수 있는 것들을 위주로 발표해 현실적인 지원과 정부의 임대차 시장 안정화 의지를 보여준 것은 긍정적”이라고 설명했다.

한편 임대차 시장이 우려했던 것처럼 전셋값이 폭등할 가능성은 낮은 것으로 보인다. 전문가들은 계약갱신청구권이 분산 사용됐고, 서울의 공급 감소로 인해 부동산 수요가 경기, 인천 등 수도권으로 이동할 것이라고 입을 모으고 있다. 다만, 서울의 경우 공급 절벽인 것에 비해 수요가 많아 국지적인 임대료 상승은 있을 수도 있다는 분석이다.

 

▶ 공사비 늘리고 실거주의무 완화하고… 분양가 상한제 개편

정부는 앞서 예고했던 대로 주택 공급 확대를 위해 분양가 상한제(분상제)도 손을 봤다. 분상제는 주변 시세보다 70~80% 수준으로 분양가를 제한하는 제도로, 로또 청약을 가능하게 만든 장본인이자 아파트 공급 가뭄의 주범이다. 분상제로 인해 도시정비사업 조합들은 지나치게 낮은 분양가 책정에 불만을 품었는데, 여기에 원자재 가격 급등이 겹쳐 수익성이 급락하며 공사 중단 등 분양 연기까지 이어졌다. 분상제로 인한 분양 연기의 대표적인 사례가 바로 둔촌 주공이다.

원희룡 국토부 장관은 분상제에 문제가 많음을 인지하고 있지만, 쉽사리 폐지를 결정하기에는 업계에 혼란이 가중될 것을 우려한 바 있다. 이번 부동산 개편안에서 분상제 폐지까지 이어지지는 않았지만, 합리적으로 개선됐다는 것이 업계의 평이다.

개편된 분상제는 주거이전에 따른 손실 보상비 등 정비사업 추진에 필연적으로 발생하는 비용을 가산비에 반영할 수 있게 됐다. 또한 자재비 급등이 분양가에 반영될 수 있도록 기본형 건축비 비정기 조정 항목을 변경하고, 고분양가 심사제 역시 자재비 가산제도를 도입함으로써 자재비 급등에 탄력적으로 대응할 수 있게 조정했다. 다만, 공사비가 늘어남에 따라 아파트 분양가는 1.5~4%가량 상승할 전망이다.

공사비뿐만 아니라 분상제 적용 주택의 실거주 의무 완화를 통해 전월세 매물 공급에 나선다. 실거주 의무로 전월세 시장의 공급 물량 상당수가 묶여있었다고 판단한 것이다. 또한 민간 건설임대에도 법인·개인 사업자에게 부여하는 종합부동산세 합산 배제 요건에도 여유를 둬 민간 건설임대의 공급도 늘리겠다는 계획이다.

한편 시장에서는 이러한 분상제 대책이 실질적인 공급으로 이어질지에 대해서는 미지수라는 반응이다. 함 랩장은 “장기 임대주택 공급을 위해 법인세, 양도세, 종부세 등을 완화해 민간 건설임대와 공공임대 관련 세제지원 확대를 단행한 것은 긍정적이지만, 최근 원자재 가격 급등과 건설, 주택시장 활력 저하로 적극적인 공급 의지를 북돋울 수 있는지는 지켜볼 필요가 있다”고 지적했다.

현재 대내외 환경 악화로 인해 부동산 시장은 날이 갈수록 혼란이 가중되고 있다. 매물 감소와 주거비 급증 속에서 효율적인 정책을 통해 정부가 그리는 청사진에 도달할 수 있기를 바란다.

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